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금리와 리츠 펀드
-작성자 행운나누기 [ http://moneyup.tistory.com ]
우리는 집을 새로 장만할때 대출을 받는다. 리츠와 관련된 부동산 리츠도 오피스텔, 상가 ,빌딩등을 매입시 대출을 어느 정도 받는다.
물론 자금 규모가 엄청나게 큰 펀드의 경우 예외도 존재한다.
금리가 상승한다면 대출 규모가 큰 리츠의 경우 금리 상승분의 이익이 감소한다.
즉 1000억을 밀렸을때 1%라면 10억이 이자로 날라가는 셈이다. 거기다가 추가로
이렇게 수익이 하락하면 배당을 주 목적으로 하는 리츠의 수익도 줄어든다.
수익이 줄어 드니 이익이 줄고 이익이 줄어 드니까 배당이 떨어져 은행 금리 보다
낮을때 사람들은 리츠의 배당 매력에 상실감을 느껴 리츠를 환매하거나
주식을 내다 판다.
대출을 받지 않더라도 상대적으로 시중 금리가 상승하여 은행 금리가 리츠 배당도
보다 높아지면 사람들은 안전한 자산인 은행에 정기예금이나 다른 돈이 되는 상품에
투자를 한다. 리츠 배당이 5%인데 은행 금리가 5%라면 세금우대, 비과세가 되고 안전한
돈에 대한 은행이 유리해지는 상황이 도래한다.
그리하여 리츠 펀드의 수익률 및 기준지가는 점점 마이너스로 변해간다.
바로 금리 상승기에 리츠의 수익률은 하락한다.
하지만 수익률이 하락한 리츠의 가치는 금리가 동결 되거나 하락하면 반대의 현상이
발생하여 수익률이 상승한다. 물론 시중금리와 안전자산에 비해 배당이 높아지는 경우이다.
리츠 역시 배당을 주는 채권형태의 배당주는 상품이므로 금리가 상승하다 인플레이션이
가속화 되면 건물의 가격이 상승해 청산 가치도 상승하기 때문에 청산후 배당이 증가해
리츠의 가치를 높게 해주는 경향이 있어 금리의 영향과 오피스 상가 부동산 경기에
상승에 따른 가치의 관련성도 존재 하여 금리와 부동산 경기 두 방향에 따라
수익률이 결정되는 특성이 있다.
